Продажа квартиры в 2014 году в собственности более 3 лет

Как рассчитывается налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности в 2017 году

В 2014 году стало известно, что грядут изменения в налогообложении. В частности, налог с продажи квартиры будет взиматься по новым правилам. Для владельцев недвижимости этот год принесет еще немало новшеств, но более подробно стоит рассмотреть именно налоги, так как сейчас эта тема наиболее актуальна для продавцов и покупателей.

Привилегии для собственников единственной жилплощади

Некоторое время назад не редкостью были сделки, где по договоренности в документах прописывалась меньшая стоимость недвижимости. Сейчас это невыгодно в первую очередь покупателям, так как они получат меньшую сумму возврата налогового вычета за покупку недвижимости, оцененную до 2 миллионов. Также это стало практически невозможно, так как в документах нельзя прописать стоимость меньшую, чем кадастровая.

Изменения коснулись и периода, после которого можно продать квартиру и не платить взнос в казну государства. Собственник имеет право подать нулевую декларацию и в случае, если он владел имуществом менее 3 лет. От налога за продажу он освобождается, но необходимо выполнить одно условие – это жилье должно быть единственным. Это правило актуально для случаев, когда вы продаете старую квартиру и в течение года покупаете новую.

При этом для риелторов, которые занимаются многократной перепродажей, и для собственников нескольких квартир этот закон оборачивается необходимостью платить налог при совершении второй и последующих сделок.

Какие изменения коснулись людей, у которых квартира находилась в длительной собственности

Послабления для собственников недвижимости коснулись и тех, кто владеет ей длительное время. Если квартира принадлежит человеку более 3 лет, то ранее не нужно было вносить в казну налог. Сейчас сделали ограничение по стоимости таких квартир – доход после продажи должен составлять менее 5 миллионов рублей.

Если в регионах это нововведение затронуло только собственников больших по площади или элитных квартир, то в Москве и Петербурге пострадавших больше. В этих городах на рынке там сложно найти квартиру, которая будет стоить меньше, чем эта сумма. Поэтому если собственник не попадает под другие льготные категории, то ему придется платить 13%-ный налог. Одним из способов избежать этого является покупка другого жилья или регистрация другого имущества на членов семьи. Иметь несколько квартир в собственности в настоящее время невыгодно. Прежде всего, из-за этого приходится уплачивать налог с продажи квартиры, а на рассмотрении в Госдуме не первый год находится вопрос о введении пошлины на роскошь.

Какое влияние имеет местная власть на закон о налогах

Кроме того, что с 2015 года было внесено изменение в Налоговый кодекс, региональным властям теперь разрешено его корректировать. Это необходимо для того, чтобы уровнять граждан в разных частях страны.

nalogiexpert.ru

Размер налога при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Продажа квартиры – трудоёмкий процесс, который имеет множество тонкостей и спорных моментов. Если человек занимается данным вопросом самостоятельно, тогда ему придётся вникнуть в различные нюансы. Одна из вещей, о которых нужно в первую очередь подумать, это налог с продажи имущества в 2018 году. Если квартира находится в собственности мало, и не прошло даже три года с момента оформления прав на недвижимость, тогда жильё подлежит налогообложению при реализации. Следует подробнее разобраться с тем, какую сумму придётся выплатить, и что можно сделать, чтобы уменьшить её или полностью избавиться от налога.

Общее положение

Налог на продажу жилища был введён для того, чтобы сократить количество сделок перепродажи. Для этого был назначен определённый срок, по истечении которого человек может совершить куплю-продажу без необходимости выплачивать долю государству. Действует налог при продаже квартиры, которая менее 3 лет в собственности в 2018 году. То есть, человек обязан выплатить определённую сумму в казну, если он зарегистрировал свои права на дом менее 3 лет назад. Но это касается только тех квартир, которые были приобретены в собственность до 2017 года.

Если человек подождёт ровно три года с того момента, когда оформил свои права на жилище, то тогда сможет его продать без выплаты налога. Поэтому во многих случаях есть смысл не спешить с заключением сделки, а дождаться того момента, когда пройдёт вышеуказанный срок.

Стоит также отметить, что в 2017 году вступили в силу определённые изменения. Если раньше от продажи квартиры более 3 лет в собственности не приходилось платить налог, то теперь срок был увеличен. Сейчас придётся отдавать деньги, если права на жилище были оформлены менее 5 лет назад. Однако правило распространяется только на те дома, которые были зарегистрированы в 2017 году. Если данная процедура произошла, к примеру, в 2014 или 2016 году, то тогда срок в 5 лет действовать не будет. Люди по-прежнему смогут совершить продажу без налога спустя три года.

Стоит отметить, что правило распространяется на тот случай, если сделку заключает физическое лицо, а предметом является объект по типу квартиры, комнаты, дома, дачи и земельного участка. Рассматривается только вопрос о данном имуществе, а не о том, которое используется для комерционных целей.

Какой размер налога

Узнав, что продажа квартиры, находящейся в собственности менее, 3 лет в 2017 году облагается налогом, люди спешат узнать его размер. На данный момент налоговая ставка для резидентов страны составляет 13%. А для нерезидентов 30%. Однако вычитается сумма не с полной стоимости проданного дома, а с дохода, который получил человек. Разберёмся подробнее с вопросом, какой примерно может быть налог и как он считается.

Налогом облагается именно та разница, которая получается между суммой приобретения квартиры и стоимостью продажи. Например, если дом был куплен за 2 000 000 рублей, а потом продан за 3 000 000 рублей, то тогда 1 000 000 рублей будет обложен налогом.

А вот для расчета предлагается определённая схема. На том же примере рассмотрим, как можно самостоятельно просчитать налог. Считать нужно следующим образом: (3 – 2) х 13% = 130 000. В итоге получается, что человеку придётся выплатить 130 000 рублей с той суммы, которую он получит при продаже.

prosobstvennost.ru

Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2017-2018 году

До определенного момента операции с недвижимостью проводились свободно. Человек мог покупать и продавать квартиру в один период, он не мог знать, какой налог с продажи в 2018 году его ожидает, если в собственности она менее 3 лет. Однако на этой же ниве началась эпоха агрессивных покупок недвижимости с целью обогащения путем перепродажи.

Законодатель был вынужден ввести пилотный вариант налоговой базы, которая по замыслу должна контролировать подобные действия. С момента введения новшеств продажа квартир стала приравниваться к определенному источнику дохода. Соответственно, любая прибыль подлежит налогообложению.

Для чего пилотировал подоходный налог

Но даже контроль за движением недвижимости недостаточно ослабил теневой рынок. Важно и то, что существенно стали страдать интересы простых граждан. Так, если человек продавал дом и покупал квартиру, он все равно получал такие же обязанности, как и перекупщики. Законы, прописанные в НК, недостаточно откатанные, и этим стали активно пользоваться собственники.

При продаже подписывается два договора:

  • В первом указывается, что объект реализован за 1 миллион рублей и не попадает под налогообложение.
  • А вот второй договор составлялся на остаточную сумму и проводился как расходная смета по неотделимым улучшениям объекта.

Но с 2016 года ситуация изменилась и в действие вступили новые поправки. Изменения коснулись, прежде всего, временного интервала для владения, также сам срок стал отсчитываться иначе. Расчет того, какой налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2018 году актуален, можно сделать и самому. Однако необходимо учитывать основные регламентирующие моменты Налогового кодекса.

Когда возникает обязанность уплаты налога

Обязанность возникает одномоментно с продажей квартиры, если она не находится во владении больше 3 (5) лет. До прошлого года требовалось три года для владения собственностью, чтобы полностью исключить налогообложение. Но после внесенных изменений срок продлился до 5 лет.

Но касается это введение не всех категорий граждан, для некоторых не имеет значения срок владения недвижимостью:

  1. при наследовании;
  2. при получении квартиры в кооперативе;
  3. до 1998 года.

До января 1998 года не требовалось и не было строго обязательным: регистрация недвижимости и права собственности. Поэтому тех, кто владеет объектами с того времени, новые регламенты не затронут. Если речь о кооперативном жилье, то в этом случае права на владение формируются в результате выплат паевого долга. Также поправки не изменяют положения при наследовании.

При такой форме права наступают в день смерти того, кто оставил наследство. Данным категориям лиц не стоит беспокоиться на тему собственности квартиры менее 3 лет в собственности и какой налог при продаже придется отдать.

Для граждан России размер налога составляет 13 % от стоимости. Для нерезидентов России налоговая ставка поднимается до 30%. Однако в данный период Государственная Дума имеет на рассмотрении предложение о повышении налогового минимума до 16%. Но пока поправка только проходит чтение, о новых сроках введения не объявлено.

Более доступно с темой можно ознакомиться в ролике:

Изменения после 2016 года

До прошлого года налогооблагаемый период составлял 3 года владения недвижимостью. То есть, если квартира была куплена в 2011 году и продана 2014 году, платить ничего уже не нужно. Но активировался налог, если квартира менее 3 лет в собственности. Какой налог при продаже складывался — это зависело от стоимости по договору.

Также в расчет принималась рыночная стоимость объекта, другие оценки во внимание принимались редко. Поскольку рыночная оценка имеет значения куда больше 1 миллиона рублей, то составлялось два договора. Первый гласил о продаже в миллион рублей стоимостью, что не подлежит налогу. Остаток оформлялся часто в виде простой расписки.

Понимая, что такая тенденция имеет обширное поле деятельности для мошенников, законодатель внес изменения. Теперь срок владения увеличен до 5 лет и расчеты строятся на другой оценке любой недвижимости. С 2016 года все оценки отталкиваются от стоимости объекта по кадастру. Кадастровая оценка не является постоянной величиной. Она изменяется в зависимости от колебания рынка.

Важное условие, которое требуется исполнять: совпадение стоимости реализованной стоимости с ценой по кадастру на 70-75 %. Допускается расхождение незначительное. Если разница большая, производится расчет с понижающим коэффициентом. Значение этого коэффициента 0,7.

Высчитывание необходимого налога определяется:

  • оценка по кадастру х 0,7 (понижающий коэффициент) х 13 %

Стоимость недвижимости узнать возможно в местном БТИ. Если такой оценки в документах нет, приглашается специалист из муниципального органа. Существуют определенные компании, у которых есть допуск к такой деятельности. Но это необходимо согласовать с самим БТИ.

Понижение налоговой ставки

Когда собственник только узнает, какой налог с продажи с квартиры ему надо уплатить, невольно ищет путь возможного уменьшения. И это также понимает законодатель. Обычный человек покупает квартиру только раз в жизни, максимум два. Для большинства граждан нашей страны приобретение квартиры становится тяжелым испытанием.

Поэтому, облегчая жизнь простому населению, создан рычаг, позволяющий восстановить равновесие между налоговым органом и гражданином. Этот рычаг называется налоговым вычетом.

Налоговый вычет позволяет вернуть средства, которые будут затрачены при уплате подоходного налога. Даже если жилье покупается при поддержке ипотечного кредитования, есть возможность вернуть выплаченные проценты. Также определенная сумма вообще не облагается налогом.

Важно то, что использовать все виды вычетов возможно в один период, если это позволяют условия:

  • до 1 миллиона рублей сумма не налогооблагаемая;
  • до 2 миллионов рублей шанс получить вычет (право получается единожды);
  • до 3 миллионов рублей есть возможность вернуть проценты по кредиту.

Так, если человек приобрел квартиру, используя ипотеку, он вправе подать заявление одновременно на три вычета. Однако важно знать, что придется встретиться с некоторым непониманием в налоговой службе. Некоторые регионы относят вычеты к разным периодам, объясняя это разными платежами.

Налоговая система только крепнет в стране, поэтому постоянно происходят новшества и изменения. Говорится о том, что все недоработки должны исчезнуть только через несколько лет. Но и сейчас очевидно, что законодатель старается создать условия, чтобы граждан не пугало, какой налог с продажи квартиры надо отдать.

grazhdaninu.com

Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2016 году

Реализация объектов недвижимости, включая и квартиры, это не только предмет многих сделок, но и основной повод для спекуляций на «вторичке».

По этой причине, запланировано увеличить минимальный период для проживания (при владении недвижимостью) от трех до пяти лет, и только при этих обстоятельствах можно рассчитывать на отсутствие налогов при реализации жилья.

Кроме внедрения подобных изменений, более детально расписываются нормы при проведении расчетов НДФЛ. Тем лицам, которые в ближайший период планируют реализацию жилья, крайне важно быть в курсе как действующих законодательных норм, так и планируемых к утверждению.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Налог с продажи квартиры в 2016 году: новый закон

Давайте рассмотрим разновидности объектов недвижимости, где минимальный законодательный период будет оставлен в пределах 3 лет пребывания имущества во владении.

Для того чтобы жилье вошло в перечень законодательно установленных исключений, нужно наличие как минимум одного обозначенного ниже условия:

  • Если право собственности на недвижимость досталось по наследству или приобретено на условиях договора дарения. Данный пункт более подробно расписан в СК РФ;
  • Когда право владения недвижимым имуществом приобретено в результате приватизационных действий;
  • При условии, что право на владение жильем передано от плательщика ренты плательщику налога при передаче имущества, на основании соглашения пожизненного содержания при полном обеспечении.

Законодателем была исключена возможность реализации недвижимости при заверении существенно заниженной цены, поскольку эти действия совершались лишь для понижения итоговой выплаты налогов.

В случае, когда лицо намеревается осуществить передачу жилья по расценкам существенно меньшей кадастровой, которая определена состоянием на январь текущего года, и усредненного рыночного показателя, налоговая база подлежит расчету с применением такой схемы: законодательно установленная кадастровая цена умножается на фиксированный понижающий коэффициент, равный 0,7.

Законодательство говорит о том, что у субъектов Российской Федерации имеется право понижения коэффициента и предельных сроков владения недвижимостью. Однако эти полномочия никак не могут быть связаны с категориями плательщиков налогов и реализуемым ими имуществом.

С 2016 г. изменены и обстоятельства предоставления налогового вычета в ходе заключения сделок купли-продажи жилья. Вычет будет возвращаться в соответствии с размером прибыли плательщика налогов, полученной последним по результату осуществления продажи объектов: приватизированных помещений пригодных для проживания в них граждан, садовых домиков, дач, участков и их долей, которые находились во владении продавца менее чем установленный минимальный период.

Дополнительные условия говорят о том, что сопутствующая продаже суммарная цена не может превышать миллиона рублей. На данном этапе, период, после истечения которого со сделок не нужно будет оплачивать налог, составляет пять лет.

Для определения НДФЛ, при учете, что в договорных условиях указаны заниженные расценки, будет использоваться такая формула: стоимость недвижимости, установленная по кадастру, перемножается на 0,7 (коэффициент понижающего вида). Так получается величина базы облагаемой налогом. Именно по ней будет производиться дальнейший расчет НДФЛ, согласно одной из перечисленных выше формул.

Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности в 2016 году

В большинстве случаев, в ходе реализации жилья продавцом, должен быть выплачен налог на полученную прибыль. Почему не во всех? Это напрямую зависит от наличия 2 факторов:

  • Периода, на протяжении которого жилье пребывает во владении продавца;
  • Обозначенной продавцом цены на реализуемое жилье.

Период пребывания в собственности

Ранее, до 2016 г., было утверждено единственное правило, гласящее, что если жилье пребывает во владении лица 3 года и более, то полученный от его продажи доход не подлежит обложению налогом, какая бы цена за него ни выставлялась.

Все изменилось с начала 2016 г. В НК РФ были внесены изменения с принятием закона от 29 ноября 2014 под №382-ФЗ. Однако действующее правило распространяется лишь на недвижимость, перешедшую во владение с начала 2016 г.

Этот момент в законе четко определен пунктом 3 статьи 4. Последний указывает, что действие обновленного порядка подсчета налога применимо лишь по отношению к недвижимости, приобретенной с 01 января 2016 г. В случае оформления права собственности до указанной даты, используются предшествующие утвержденные правила.

Из указанного следует, что трехлетний период остался, однако, он применяется только к объектам недвижимости, полученным:

  • В порядке наследования;
  • В качестве дара от близких родственников. Согласно статье 14 СК РФ, близкими можно считать таких родственников: своих родителей и детей, дедушек и бабушек, а также внуков, сестер и братьев (вне зависимости являются они полнородными или нет);
  • В ходе приватизационных действий;
  • Согласно договору ренты.

Как рассчитать и получить имущественный вычет при покупке квартиры, читайте тут.

Если вами осуществляется продажа такой недвижимости, с периодом пребывания ее в вашем владении от 3 лет, то налог можно не оплачивать. Сумма, обозначенная в договоре, роли не играет.

Когда реализуется недвижимость, не подпадающая под указанный перечень, то период владения должен составить от 5 лет. Следует заметить, что местными властями может быть принято решение об уменьшении этого периода (вплоть до его ликвидации) для конкретных категорий владельцев (к примеру, если собственник – пенсионер).

Следует отметить, что период 3 года не подразумевает календарные года. Это следующие в непрерывной очередности 36 месяцев. По этой причине, начало владения недвижимостью может исчисляться от любой даты (будь это начало, середина или конец года). Такой же принцип действует и в отношении пятилетнего периода. Это ровно 60 месяцев, в течение которых собственность должна пребывать во владении одного лица.

Как определяется начало исчисления периода пребывания в собственности? Все элементарно. Этой датой является дата, непосредственно указанная в свидетельстве, подтверждающем право собственности на жилье. Эта дата соответствует дате, обозначенной в ЕГРП.

Не вдаваясь в подробности, можно считать, что необходимая вам дата обозначена датой, когда было выдано само свидетельство (строка «дата выдачи»). Это, конечно, не совсем юридически верно, но проще всего.

Естественно, этот период начинается несколько раньше, и исчисляется от даты государственной регистрации договора, согласно которому приобретается жилье, с обязательным внесением записи в ЕГРП, но не с момента даты выдачи свидетельства.

Упрощение установления даты связано с тем, что большей частью дата, когда регистрируется сделка приобретения жилья, имеет совсем незначительное расхождение с моментом выдачи свидетельства либо и вовсе они могут совпадать.

В этом правиле существует несколько исключений, где совершенно неважно, когда именно оформлялось свидетельство. Этот аспект затрагивает недвижимость, полученную:

  • В рамках наследования. Право владения у лица появляется одновременно с датой, когда наследство было открыто (момент обозначен в пункте 4 статьи 1152 ГК РФ). Эта дата точно совпадает с днем ухода наследодателя из жизни;
  • При нахождении в кооперативе. Момент исчисления начала права владения возникает после того, как выплачен пай и оформлен акт приема-передачи жилья (расписано в пункте 4 статьи 218 ГК РФ);
  • В период до 1998. До указанного года проведение госрегистрации и выдача Свидетельства были необязательны (детально рассмотрено в пункте 1 статьи 6 ФЗ от 21.07.1997 под №122-ФЗ).

То есть в оплате налога от реализации жилой недвижимости, пребывающей во владении продавца пять лет и более, а в ряде случаев три года и более, нет необходимости. Также отпадает необходимость в обязанности подачи декларации по форме 3 НДФЛ по таким сделкам, поскольку в этом случае доход не декларируется.

Налог с реализации жилья, находящегося во владении менее 3 либо 5 лет, все-таки нужно будет оплатить. Однако здесь роль играет еще один фактор – стоимость жилья при реализации.

Цена, выставляемая за жилье, находящееся в собственности меньше 3 и 5 лет

Существует еще одно нововведение. До 01.01.2016 г. как доход при реализации недвижимости, непосредственно считалась сумма, прямо обозначенная в договорных условиях. При этом величина рыночной, балансовой и кадастровой цены была абсолютно не важна.

Как результат, многие граждане соблазнились идеей понижения стоимости, указанной в договорных условиях, для ухода от налогообложения. К примеру, цена жилья на рынке составляет 5 миллионов рублей. Декларирование подобной суммы совсем невыгодно продавцу, поскольку создается большой процент налога. Таким образом, ими заключаются две отдельные сделки.

Первая – купля-продажа жилья на сумму 1 миллион рублей. Именно эта сумма декларируется продавцом, поскольку сам договор был направлен для проведения регистрационных действий в Росреестр.

В тот же момент был заключен второй договор, подразумевающий приобретение улучшений жилья, не подлежащих выделению на общую сумму 4 миллиона рублей. Этот договор «не засвечивался», и на всякий случай находился у покупателя.

На данный момент, ситуация несколько изменена. Теперь доходом от реализации жилья, обязательным для декларирования, считается:

  • Установленная договорная цена жилья при условии, что она превышает кадастровую, умноженную на понижающий коэффициент (0,7);
  • Цена жилья по кадастру, умноженная на коэффициент, при условии ее превышения договорной.

Говоря простым языком – берется наибольшая величина, представленная:

  • договорной ценой;
  • кадастровой ценой, умноженной на 0,7.

Кадастровая цена берется состоянием на первое число года, когда реализовано жилье. Если в определенном регионе стоимость жилья по кадастру не обозначена (определением ее занимается Росреестр), то указанные правила могут не применяться.

Тогда для расчета берут лишь договорную цену. Территориальными властями может быть изменен коэффициент в сторону его уменьшения (до нулевой отметки) для всех или определенных граждан (к примеру, для инвалидов).

Доход, который был получен от реализации недвижимости, подлежит декларированию (кадастровая либо договорная цена) и облагается налогом. Но, все же, продавец имеет возможность уменьшения дохода при проведении расчета величины налога с реализации жилья.

Таких способов существует два, и выбраны они могут быть на усмотрение продавца. Первый состоит в получении имущественного вычета. Второй – в уменьшении доходов на величину расходов при приобретении жилья.

Вычет налога при реализации

Первым способом является именно вычет. Если реализовано жилье, находящее в собственности меньше 3 или 5 лет, появляется право на получение имущественного вычета. Вычетом называют законодательно установленную сумму, с помощью которой уменьшается доход от реализации для расчета величины налога.

По отношению к жилью, она установлена в размере 1 миллиона за год. Эта величина устанавливается пп. 1 п.1 и пп.1 п.2 статьи 220 НК РФ.

Из этого следует, что налог по фиксированной ставке в 13 процентов необходимо оплачивать от суммы, превышающей указанный миллионный рубеж. В случае, когда цена жилья равняется либо ее показатель менее 1 миллиона, то оплачивать налог не нужно.

Для примера

Гражданка Сидорова на протяжении меньше 3 лет имеет во владении жилье и решает реализовать его.

Случай первый

Цена жилья, определенная для продажи, составляет 3 миллиона 400 тысяч рублей. Она превышает кадастровую цену. Из этого следует, что прибыль ее, облагаемая налогом по указанной сделке, равняется:

3,4 миллиона (цена определенная продавцом) — 1 миллион (вычет) = 2,4 миллиона рублей. С этой цены оплачивается налог в объеме:

2,4 х 13 %, получаем 312 тысяч рублей.

Случай второй

Цена, определенная для продажи жилья, составляет 950 тысяч рублей. Она превышает кадастровую величину. Следовательно, прибыль Сидоровой, которая подлежит налогообложению согласно этой сделке, равняется:

950 тысяч рублей (цена, выставленная для реализации жилья) — 1 миллион вычета = — 50 тысяч = 0. Поскольку прибыль фактически меньше величины вычета, то ее приравнивают к нулю. По этой причине налог не оплачивается.

Случай третий

Квартира выставляется на продажу по цене в 1 миллион рублей. Она превышает ее стоимость по кадастру. Следовательно, прибыль Сидоровой по этой сделке будет облагаться налогом, равным:

1 миллион (фактическая цена) — 1 миллион вычета = ноль рублей. Объем дохода равняется вычету, соответственно, налог не оплачивается.

Обратите внимание! Если реализуется жилье, находящееся в долевом владении нескольких граждан, то общий объем вычета 1 миллион рублей подлежит разделу в соответствии с каждой долей.

Это правило применимо тогда, когда жилье реализуется как цельный объект по единому оформленному договору. В тот же момент, если каждый из владельцев реализует свою часть недвижимости по отдельным договорам (доли продаются отдельно), то объем вычета в сумме 1 миллиона рублей может быть предоставлен каждому из продавцов в полном объеме. Эта схема не предполагает распределение общей суммы вычета среди долевладельцев.

В дополнение к этому, каждый владелец должен располагать возможностью выделения своей доли в жилье в натуре. Оптимальный из вариантов предусматривает, что доля на момент реализации уже выделена (до момента реализации жилья, оно превращено в своего рода коммуналку, где в соответствии с долями разделены лицевые счета).

По этой причине, подобная льгота не доступна для тех владельцев, которые имеют в собственности, к примеру, 33/187 долей. Выделение подобных долей представляется невозможным.

Все же налоговая в таких вопросах к плательщикам налогов проявляет лояльность. Их мнение основывает на том, что для получения вычета в полном объеме, необходимо выполнение лишь двух условий: продажи доли по отдельному соглашению и выделение для доли отдельного свидетельства о регистрации права владения.

При этих обстоятельствах, у каждого продавца есть право надеяться на вычет в его полном объеме, без распределения между владельцами.

Если реализовывается жилье, находящееся во владении меньше 3 либо 5 лет, возникает необходимость в сдаче декларации формы 3 НДФЛ в налоговую. При этом не имеет значения, будете вы оплачивать налог с реализации недвижимости или нет.

Так или иначе, декларацию необходимо подать. При несоблюдении этих условий, можете рассчитывать на наложение штрафа в тысячу рублей.

Доходы и расходы

Вторым способом является вычитание расходов с доходов. Если вами реализовано жилье, находящееся во владении меньше 3 или 5 лет, то можете воспользоваться возможностью уменьшения объема дохода на объем расходов, связанных с приобретением.

Эта позиция обозначена в пп. 2 п.2 ст.220 Налогового кодекса РФ. То есть у плательщика налогов есть право уменьшения суммы облагаемого налогом дохода на объем понесенных расходов, которые были связаны с покупкой жилья (при возможности их документального подтверждения).

Также следует учесть, что объем подобных расходов может быть увеличен на сумму затрат, понесенных при ремонте жилья (при продаже недвижимости непосредственно после ремонта). Эти расходы необходимо документально подтвердить в налоговой.

Следовательно, оплачиваться сумма налога будет с величины, найденной при вычете с суммы полученных доходов, суммы понесенных расходов. Когда статья расходов превышает статью доходов (жилье продано за сумму меньшую, чем приобретено до этого), налог с реализации жилья не оплачивается.

Когда расходы уступают доходам (реализовано жилье за сумму большую, нежели приобретено), налог оплачивается обязательно.

К декларации должны быть приложены копии документов, подтверждающие понесенные на приобретение расходы и оплату за жилье.

К документации, подтверждающей факт приобретения жилья, можно отнести договор купли-продажи (ДДУ) и свидетельство о праве владения жильем, а в качестве подтверждающей факт оплаты – платежки.

К примеру, можно предоставить ККТ чек либо платежное поручение (при приобретении жилья у юрлица), или же данную продавцом расписку, подтверждающую факт получения им средств.

Какие действия предпринимать, когда отсутствуют платежные документы? Как говорит налоговая, будет достаточным указания в договоре короткой фразы, подтверждающей полное проведение расчетов.

Ее в полной мере достаточно для подтверждения факта проведения расчетов покупателя за приобретенное жилье. Эта позиция упоминается отдельно в письме налоговой службы. Но если недвижимость приобретается у определенной организации, либо ИП, норма не может быть применена. Здесь не обойтись без платежных документов.

Дополнительно нужно учесть, что, вполне вероятно, у вас возникнет право требования дополнительного имущественного вычета как покупателя недвижимости (при условии, что раньше этот вычет вы не использовали и не приобрели жилье у взаимозависимых лиц). Факт того, что жилье, по которому будет заявляться вычет, реализовано, роли не играет.

Каковы особенности использования каждого метода

Вполне очевидно, что использование второго способа (где с доходов отнимаются расходы) более выгодно, если расходы на приобретение жилье превышают 1 миллион рублей. В остальных случаях, будет лучше применить первый метод (получение вычета).

Для оформления вычета, нет необходимости в документальном подтверждении покупной цены реализованного жилья. Некоторые предполагают, что есть возможность сопоставления этих способов: сначала прибыль от реализации недвижимости уменьшают на сумму вычета в 1 миллион рублей, а потом на объем расходов, понесенных при приобретении.

Подобную схему использовать запрещается. Необходимо применять или один, или второй метод. Попутно появляется вопрос другого характера. Что делать, если за один и тот же год реализовано два объекта недвижимости?

Есть ли возможность уменьшения дохода от реализации одного из них на объем вычета, а второго на объем понесенных при приобретении расходов? Этот вопрос довольно спорный. Однако Минфин утверждает, что такие действия допустимы.

Таким образом, прибыль от реализации одного жилья снижается на объем вычета, а второго — на объем понесенных расходов. Эта позиция высказана письмами Министерства финансов РФ №03-04-05/7-563 от 27.04.12 г., №03-04-05/9-219 от 05.04.11 г., №03-04-05/9-48 от 10.02.10 г., №03-04-05-01/418 от 03.06.09 г.

В этих письмах говорится о следующем: «… при реализации в налоговом периоде двух объектов недвижимости, которые пребывали во владении плательщика налогов меньше чем 3 года, последний может использовать налоговый вычет в объеме, полученном от реализации жилья размером до 1 миллиона рублей и в то же время уменьшить сумму налогооблогаемого дохода от реализации второго жилья на объем доказанных документально расходов, понесенных в связи с покупкой».

Однако такие разъяснения, все же, не согласованы с положениями НК РФ, поскольку в пп.2 п.2 статьи 220 указывается, что применение расходов допустимо вместо использования вычета.

Из этой законодательно закрепленной нормы следует, что предусматривается лишь один на выбор вариант: или использование вычета, или расходов. По этой причине, многие налоговые службы, несмотря на вышеописанные толкования Минфина, часто выносят отказ в уменьшении прибыли от реализации различного имущества одновременно в двух направлениях.

Существует судебная практика, где истец опротестовывал несогласие налоговиков на использование указанных разъяснений Минфина. Это дело истец проиграл.

Даже учитывая подобную практику, мы бы рекомендовали пользоваться разъяснениями Минфина. Если у налоговиков и возникнут противоречия, то, для урегулирования вопроса, они всегда могут обратиться за разъяснениями в суд.

Система принятия судебных решений выстроена таким образом, что если один суд принимает одно решение, не факт что другой изберет эту же позицию. Для судебной практики это вполне допустимо.

Другой вопрос, если за один год вы и реализовали, и приобрели недвижимость, поскольку, в данном случае, при оплате налога будет использоваться особый порядок. Здесь возникает сразу право на получение двух налоговых вычетов (одного, как у продавца, второго, как у покупателя).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

o-nedvizhke.ru

Продажа квартиры: собственность менее 3 лет, налог

Пожалуй, все знают, что продажа квартиры требует последующей уплаты налога. Однако далеко не все в курсе того, на кого именно возлагается данная обязанность, как вычисляется размер оплаты, и в какие сроки она должна быть внесена. Эти и другие нюансы будут раскрыты в этом материале.

С 01.01.2016 г. в России законную силу обрели новые поправки, согласно которым происходит расчет и выплата налога на продажу квартиры. Но это касается лишь квартир, проданных с 01.01.2016 г. На остальных действие данных поправок не распространяется.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 490-03-84
Москва, Московская область

+7 (812) 425-30-56
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

В большинстве случаев, владельцу квартиры следует уплатить налог на доходы после ее продажи. Акцентируем внимание на слова «в большинстве ситуаций», так как существует и меньшинство.

Ключевое значение имеют два фактора:

  • Срок владения квартирой ее продавцом;
  • Продажная стоимость квартиры.

Раньше действовало правило, согласно которому прибыль от продажи квартиры, которой собственник владел более 3-х лет, не подлежала налоговому вычету, какая бы ни была стоимость объекта.

Однако с 01.01.2016 г. были введены новые правила, и теперь ситуация выглядит несколько иначе. Все изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ, однако, как уже говорилось ранее, они применяются только к квартирам, проданным 01.01.2016 г. и позже. Это указано в п.3 ст.4 данного закона.

В чем заключается разница? Правило 3-х летнего срока сохранилось.

Однако теперь оно применяется не ко всем квартирам, а лишь к тем, которые были получены следующим образом:

  • По наследству;
  • По договору дарения от близкого родственника. Перечень близкий родственников строго регламентирована ст. 14 Семейного кодекса и выглядит следующим образом: родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры;
  • В порядке приватизации;
  • По договору ренты, подразумевающим пожизненное содержание с иждивением.

В случае продажи квартиры, которой продавец владел 3+ года, налог с ее продажи не уплачивается, какой бы не была ее продажная стоимость.

Налоги при продаже квартиры.

О налоге с продажи квартиры в собственности менее 3-х лет читайте тут.

Что касается остальных квартир, по отношению к ним, данный срок увеличивается на 2 года и составляет 5 (пять) лет. Отметим, что у местных властей есть право на его уменьшение (даже до нуля) для всех, либо определенных категорий граждан.

Отсчет лет начинается с любого дня, так как подразумевает календарные годы, то есть 3 года — это 36 идущих подряд месяцев. То же касается и 5-летнего срока. Он представляет собой 60 месяцев непрерывного владения квартирой.

Определение начала срока владения квартирой происходит достаточно просто. Для этого достаточно обратиться к свидетельству о праве собственности на квартиру.

В этом документе прописана строка «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хх.хх.хххх сделана запись регистрации», где «хх.хх.хххх» и есть искомая дата. Именно с этой даты и следует начинать отсчет до текущего момента.

Хоть такой метод и не совсем верен с юридической точки зрения, зато очень прост. Следует отметить, что обычно данный срок берет свое начало чуть раньше, а именно в момент государственной регистрации сделки о приобретении квартиры.

Однако, в большинстве случаев, день проведения данной процедуры совпадает с днем выдачи свидетельства, а если и нет – разнится незначительно.

Данное правило имеет исключения. Всего их три. При них дата оформления свидетельства не играет такой роли.

Данные исключения касаются квартир, которые были получены:

  • В наследство. В такой ситуации, право собственности возникает в день смерти наследодателя, так как по закону в этот же день происходит открытие наследства (что указано в п.4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ);
  • В кооперативе. В такой ситуации, возникновение права собственности происходит вследствие выплаты пая и оформления соответствующего акта приема-передачи квартиры (закреплено в п.4 ст.218 ГК РФ);
  • До 01.01.1998 года. Ранее государственная регистрация и оформление свидетельства о праве собственности на квартиру не являлось необходимостью (указано в п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ).

Соответственно, налог с продажи квартиры, которой продавец владел 5 и более лет (иногда и более 3 лет), платить не нужно. Также он не обязан и подавать декларацию по налогу при реализации данной сделки, так как данный вид дохода не подлежит декларированию.

А вот налог с продажи квартиры, находившейся в собственности продавца менее пяти или, в некоторых случаях, трех лет, возможно, нужно будет заплатить. Решающее значение здесь имеет продажная стоимость квартиры.

До 01.01.2016 г. налогом облагался доход от продажи квартиры в сумме, прописанной в договоре купли-продажи. Рыночная, кадастровая либо балансовая стоимость игнорировались.

Это породило негативную практику нарочного занижения продавцами договорной стоимости, с целью избегания уплаты налога.

Приведем пример: есть квартира, ее рыночная стоимость – 8 000 000 рублей. Продавец не желает декларировать данную сумму, так как с нее придется платить немалый налог. В связи с этим, он проводит с покупателем не одну сделку, а две.

Первая представляет собой договор купли-продажи квартиры за сумму в 1 000 000 рублей. В последствие, этот договор был направлен для регистрации в государственный реестр, а продавец честно задекларировал 1 000 000 руб.

Куда делись остальные 7 000 000? Они были оформлены через договор купли-продажи неотделимых улучшений в данной квартире. Данный договор нигде не регистрируется, налог с данной суммы не берется.

Однако сегодня провернуть такую схему уже нельзя.

Согласно действующему законодательству, от продавца требуется декларация и последующая уплата налога со следующих видов дохода от продажи квартиры:

  • Договорная стоимость квартиры, превышающая ее кадастровую стоимость, умноженная на 0,7;
  • Кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7 (если превышает договорную стоимость).

Говоря иначе, в доход берется максимальная величина:

  • Договорная стоимость;
  • 70% от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года продажи квартиры.

Итак, рассмотрим две возможные ситуации продажи квартиры, которой продавец владеет 2 года.

Ситуация первая

Согласно договору, продажная стоимость квартиры оценивается в 5 миллионов рублей. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости равна 12 млн. рублей.

Умножаем 12 000 000 на 0,7. Результат – 8 400 000. Данная цифра превышает договорную цену, поэтому в доход включается кадастровая стоимость.

Ситуация вторая

Договорная стоимость квартиры равна 10 с половиной миллионов рублей. Кадастровая же – 13 миллионов рублей. При умножении кадастровой стоимости на понижающий коэффициент (13 000 000 * 0,7= 9 100 000), эта сумма не достигает договорной стоимости, поэтому в доход будет включена именно последняя.

Если кадастровая стоимость в вашем регионе еще не определена (ее определяет исключительно Росреестр), все эти правила не могут быть применены, а в расчет берется исключительно договорная цена квартиры.

Кроме того, понижающий коэффициент может быть уменьшен местными властями для отдельных категорий граждан или для всех (снижение может быть, в том числе, до нуля).

Многих интересует вопрос, является ли уплата налога с продажи квартиры необходимой для тех, кто вместе с продажей совершил покупку другой квартиры.

Ответ прост. Платить налог с прибыли придется в том случае, если по итогам этой операции прибыль имела место, то есть выручка от продажи квартиры превысила затраты на покупку другой.

Но здесь есть смягчающий фактор. Если продавец ни разу не пользовался имущественным вычетом, он может с его помощью сократить размер налога.

В такой ситуации, собственник имущества может получить не один, а сразу два налоговых вычета:

  • Первый – по купленной квартире. Обязательное условие: право на вычет не было использовано или же с 2014 года использовалось лишь частично;
  • Второй – при проданной квартире. Обязательное условие: вычет не был использован по другому объекту в том же году, в котором было продано имущество.

В Налоговом кодексе РФ четко прописаны сроки уплаты налога. В данном случае, оплата должна произойти сразу после завершения налогового периода, по ходу которого была совершена сделка.

Налоговым периодом называется календарный год. Соответственно, платеж должен быть произведен в году, следующим за годом проведения сделки.

Также дополнительно оговаривается конкретная дата, являющаяся крайним сроком подачи декларации и совершения всех выплат – 30 апреля и 15 июля соответственно.

Соблюдение указанных сроков является неукоснительным правилом. Нарушение чревато применением санкций в виде денежных штрафов.

Снижение налога путем применения имущественного вычета

Снизить величину налога на задекларированную продавцом квартиру можно при помощи имущественного вычета. Получить вычет можно только по итогам обращения в ИФНС.

Вы можете выбрать один из двух вариантов льгот:

  • Вычет с применением льготы в размере не более 1 000 000 рублей. К примеру, если вы продали квартиру за 5 миллионов рублей, налогом будут облагаться лишь 4 миллиона;
  • Вычет в сумме произведенных расходов. В счет льготы учитывается сумма, затраченная на приобретение, расходы по ипотечному кредиту и другие траты, формирующие окончательную стоимость квартиры.

Все затраты подтверждаются документами, а именно копиями форм при наличии на руках оригиналов. Их следует предъявлять по запросу инспектора.

Перечень оправдательных документов не является общим и формируется в зависимости от случая. Он также может быть отрегулирован инспектором, но только при возникновении необходимости. Однако вместе с этим, существует общий список форм, которые могут выступить подтверждениями права на льготу.

o-nedvizhke.ru

Смотрите так же:

  • Налог на авто новосибирск Налог на авто новосибирск Расчет транспортного налога для жителей г. Новосибирска и Новосибирской области производится в соответствии с действующим Законом Новосибирской области от 16 октября 2003 года № 142-ОЗ «О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области» […]
  • Пособия многодетных матерей Какие положены льготы многодетным матерям-одиночкам Семья с одним родителем – это достаточно популярное явление для современной России. Воспитание ребенка в одиночку чаще всего оказывается женским занятием, так как отцы не находят на это ни сил, ни времени, ни финансовых возможностей. Порой мужчина не просто уходит […]
  • Декларация по налогу на имущество инструкция по заполнению 2014 Декларация по налогу на имущество Актуально на: 2 августа 2017 г. Новый бланк расчета по налогу на имущество 2017 Образец заполнения декларации по налогу на имущество за 2017 год вы найдете в другой консультации. В отдельной консультации мы рассматривали, кто является плательщиками налога на имущество, каковы […]
  • Налоги и взносы при усн 2014 Упрощенная система налогообложения 6% УСН (Упрощенная система налогообложения) была введена Федеральным законом от 24.07.2002 № 104-ФЗ с целью уменьшения налоговой нагрузки в организациях малого и среднего бизнеса, облегчения ведения налогового и бухгалтерского учета, а также для сокращения отчетности, которая […]
  • Заявление на рвп 2014 Заявление на РВП нового образца 2018 года - бланк и образец заполнения Иностранный гражданин, приехавший в Россию с целью трудоустройства и продолжительного проживания, обязан оформить разрешение на временное проживание (далее РВП). Для этого ему необходимо обратиться в Главное управление по вопросам миграции МВД РФ […]
  • Премия по осаго 2014 Калькулятор ОСАГО 2018. Расчитывает премию, доплату, возврат. Инструкция » Комментарии Если бы начиная с росгосстраха применяли бы это, то было бы все как и должно было быть. Таких найти еще можно, но трудно Пожалуйста, добавьте в расчетчике изменений КМ=1,6 Елена пишет: Пожалуйста, добавьте в расчетчике изменений […]
  • Трудовой процесс юриста Правила закрепления условий труда в трудовом договоре Условия, в которых труженик будет выполнять непосредственные обязанности, являются одним из самых важных факторов процесса трудовой занятости. Ведь от того к какому классу опасности или вредности они принадлежат, будет зависеть и работоспособность сотрудников, и […]
  • Возврат ндфл ипотека за 2013 Возврат 13 процентов с уплаченных процентов по ипотеке Если вы приобрели квартиру в кредит и при этом официально работаете, то сможете вернуть часть процентов, уплаченных по целевому кредиту банку. Осуществить возврат 13 процентов с процентов по ипотеке можно в любой период времени, но только один раз в жизни. Вычет […]